Condomínios e imobiliárias devem se atentar para citação no CPC de 2015.

A Lei 13.105, de 16 de março de 2015 instituiu o novo Código de Processo Civil[1], e dentre seus diversos regramentos, interessa-nos aqui tratar da citação. Trata-se de ato pelo qual são convocados o réu, o executado ou o interessado para integrar a relação processual trazida ao corpo de uma lide personificada (art. 238, CPC/15[2]).
A citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor (art. 240[3]), ressalvados os casos expressos previstos em lei, como o inadimplemento de obrigação positiva e líquida (art. 397 do Código Civil[4]) ou a mora de obrigações provenientes de ato ilícito (art. 398 CC[5]).
Sob uma ótica ainda mais particular, o interesse está centrado em casos que devem merecer a atenção e certa reflexão tanto por parte de pessoas naturais (físicas) quanto de pessoas jurídicas em geral, em função da importância deste instituto processual.
Como indicado, a citação é ato convocatório para o réu, o executado ou o interessado integrar a relação processual, e o evento marca o início da contagem dos prazos processuais, para as partes, incluindo procurador, advocacia pública, Defensoria Pública e Ministério Público (art. 230, CPC/15[6]).
Logo, para todos os envolvidos, é vital que por um lado se tenha a maior regularidade no ato citatório, e por outro, sejam evitados quaisquer inconvenientes, que possam levar a nulidades de citação, ou até mesmo ao desconhecimento da demanda e posterior revelia, como veremos.
O art. 231[7] do código especifica quais as situações que são consideradas como o “dia do começo do prazo”, sendo que havendo mais de um intimado, o prazo para cada um é contado individualmente e quando houver mais de um réu, o dia do começo do prazo para contestar, para a maior parte das hipóteses, corresponderá à última das datas fixadas na norma.
Esses eventos podem envolver, por exemplo, a data de juntada aos autos do aviso de recebimento, quando a citação ou a intimação for pelo correio, ou a data de juntada aos autos do mandado cumprido, quando a citação ou a intimação for por oficial de justiça, ou ainda, o dia útil seguinte ao fim da dilação assinada pelo juiz, quando a citação ou a intimação for por edital.
Como regra geral, a citação deve ser pessoal, podendo, no entanto, ser feita na pessoa do representante legal ou do procurador do réu, do executado ou do interessado (art. 242, CPC/15[8]). Mas existem diversas situações que merecem considerável atenção, conforme já indicado.
Caso seja verificada a ausência do citando, a regra geral é flexibilizada admitindo-se que a citação seja feita na pessoa de seu mandatário, administrador, preposto ou gerente, quando a ação se originar de atos por eles praticados (art. 242, § 1º, CPC/15[9]). Essa ressalva é importantíssima especialmente para pessoas jurídicas de qualquer natureza, que tenham atuação em território brasileiro.
O art. 248, § 2º determina que, para os casos de citação de pessoa jurídica, é considerada válida a entrega do mandado de citação para pessoa com poderes de gerência geral ou de administração ou, ainda, a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências (esta parte final necessária para harmonizar como o § 4º do art. 248 que trataremos adiante).
Mas, ainda, merece destaque a regra inscrita no § 3º do art. 75 do CPC/15[10], pois a mesma determina que o gerente de filial ou agência presume-se autorizado pela pessoa jurídica estrangeira a receber citação para qualquer processo. E aqui a regra é generalista e abrangente – o que traz boa reflexão aos gestores de tais tipos de entidades legais.
Outra importante pontuação se insere na esfera imobiliária / de locações e pode atingir até mesmo empresas imobiliárias e gestoras de administração de imóveis. Para pessoas (locadores) que sejam titulares de imóveis locados e que se ausentem do país sem cientificar o locatário que na localidade onde estiver situado o imóvel, existirá um procurador com poderes para receber citação, poderá ser citado e considerado habilitado para representar o locador em juízo a pessoa que estiver na condição de administrador do imóvel encarregado do recebimento dos aluguéis (art. 242, § 1o, CPC/15[11]).
Por fim, registramos especial destaque para o § 4º do art. 248 — sobre o qual entendemos que mais oportuno, por lógica sistêmica, teria sido se o legislador houvesse alocado a disposição também como parágrafo do art. 242. O dispositivo trata da citação em caso de condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso – ou seja, um problema mais que recorrente em grandes cidades e capitais, tanto para pessoas naturais quanto para pessoas jurídicas.
A regra fixa que, em tais localidades, será considerada válida a entrega do mandado citatório a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, ou seja, contrariando expressamente o disposto no caput do art. 242, CPC/15.
A especificação da norma pode, em diversas hipóteses, causar constrangimento, problemas e até mesmo levar uma parte a ser condenada à revelia, caso esse sistema de recebimento de correspondência de condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso não funcione a contento ou em seus tramites permita que a citação seja extraviada.
Isso sem contar os casos de “descontrole”, quando o mandado é entregue mas não existem registros fidedignos ou efetivamente rastreáveis do documento. Nessas hipóteses, o próprio § 4º do art. 248 oferece uma solução para a questão, ao determinar, na parte final de sua redação, que o funcionário da portaria poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente (art. 248, § 4º, CPC/15[12]).
Em conclusão, avaliamos que pessoas jurídicas devem, por um lado, rever procedimentos de recebimento de correspondências em suas sedes, visando uma maior e efetiva rastreabilidade das mesmas e, em paralelo, avaliar corretamente procurações outorgadas, redação de contratos e estatutos sociais, e demais práticas perante terceiros (o que inclui o disclosure de informações relacionadas aos partícipes da gestão e administração e suas competências e responsabilidades).
Para imobiliárias e gestoras de administração de imóveis, torna-se vital revisar os contratos de prestação de serviços e de gestão de bens de terceiros, assim como atentar-se para as regras ora expostas.
Por fim, para o caso de condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso – tanto para pessoas naturais quanto para pessoas jurídicas –, é necessária a devida revisão de regras, procedimentos, normas de condutas, políticas de acesso a documentos, regras gerais de condomínio, práticas a serem revistas por síndicos e gestores de propriedades, visando evitar problemas com o recebimento de mandados de citação, em todos os termos que avaliamos do Novo Código de Processo Civil.

Fonte ConJur
Publicado Por Luís Rodolfo Cruz e Creuz