Espécies de usucapião.

Tempo de leitura: 13 minutos

E a inovação da usucapião extrajudicial.

Para análise das espécies de usucapião, importante antes explanarmos acerca da posse, elemento essencial para a usucapião, vejamos.A posse é caracterizada pelo exercício de fato de um ou mais poderes típicos da propriedade, sendo assim, mister se faz elencar quais são estes poderes, dispostos no artigo 1.228 do Código Civil:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Pode-se notar então que, o possuidor é aquele que exerce algum destes poderes, conforme preceitua o artigo 1.196 do mesmo diploma legal. Trata-se de uma situação de fato que não se enquadra no direito real ou pessoal, mas de exteriorização do domínio em relação ao bem.

Para explicar a posse, existem duas teorias: a subjetiva e a objetiva.

Na teoria subjetiva, preconizada por Fréderic Charles Savigny, a posse se resume no poder exercido sobre a coisa com a intenção de tê-la para si, conhecida como animus domini. Nesta teoria, o possuidor também deve deter fisicamente a coisa física, ou seja, é necessária a junção do corpus e do animus domini. Resume-se então como possuidor aquele que deseja ser dono da coisa e que de fato a tem sob seu poder.

De outra mão, temos a teoria objetiva, aqui encabeçada por Rudolf von Jhering. Nesta corrente, não é necessária a detenção física da coisa, bastando apenas que o possuidor mantenha a conduta de dono, o animus domini antes descrito. Assim, o possuidor que não está com a coisa, mas age como se sua fosse, está exercendo de fato algum dos poderes típicos da propriedade, porque tem a conduta de dono.


O código Civil adotou a teoria objetiva, o que permite que a posse seja exercida longe do local onde se encontra a coisa.

Superada a conceituação da posse, passamos a explanar sobre sua conversão em propriedade.

Como visto antes, a posse não tem condão de direito real, contudo, através do procedimento da usucapião, a posse pode ser convertida em propriedade, para isso, a legislação traz algumas espécies de usucapião e requisitos diversos, vejamos.

A usucapião é conceituada como a forma de aquisição de um direito real (propriedade), através de determinado lapso temporal.

A primeira espécie é a usucapião extraordinária, cujo fundamento está inserida no artigo 1.238 do Código Civil.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, notamos que além do lapso temporal, a lei exige que a posse seja exercida de forma mansa e pacifica, não sendo necessário o justo título e a boa-fé.

A segunda espécie é a usucapião ordinária que contém basicamente os mesmos requisitos da extraordinária, com o acréscimo dos requisitos do justo título e da boa-fé. O lapso temporal é reduzido de quinze para dez anos, em virtude da destinação do imóvel, ou seja, se o imóvel é utilizado para a moradia habitual do possuidor, ou se existem obras ou serviços de caráter produtivo.

Existe também a usucapião constitucional ou especial rural, cuja previsão legal está no artigo 191 da Magna Carta, que assim dispõe:

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

A usucapião coletiva por sua vez, está disciplinada no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001). Esta espécie surgiu para regularizar os imóveis inseridos em locais cuja população seja de baixa renda, e não seja possível usucapir através das outras espécies descritas. São requisitos:

a) A posse mansa e pacífica, sem oposição, em conjunto por vários possuidores de baixa renda, sobre imóvel urbano de qualquer metragem;

b) Lapso temporal de cinco anos, podendo ser somada a posse dos antecessores, desde que seja de modo contínuo;

c) A intenção de dono especial (animus domini), ou seja, os possuidores devem agir como se donos fossem das áreas que pretendem usucapir, nelas residindo. Não podem ser proprietários de outro imóvel rural ou urbano.

A usucapião por abandono do lar está inserida no artigo 1.240-A, que assim dispõe:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Por fim, trazemos a usucapião extrajudicial que foi inserida na Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/1973), através do novo Código de Processo Civil de 2015. Esta espécie não prevê inicialmente, a obtenção do registro do imóvel através de processo judicial, e sim, através de procedimento extrajudicial, tramitando junto aos Cartórios de Notas e posteriormente ao Cartório de Registro de Imóveis, sendo representado por advogado.

Inicialmente, o requerente deve se munir de toda documentação necessária para uma ação judicial, ou seja, documentos hábeis a comprovar sua posse, o tempo que a exerce e também que possibilitem individualizar o imóvel com sua exata localização. Munido de referente documentação, é lavrada uma ata notarial que narre toda a história da posse. Após, é remetida ao Cartório de Registro de Imóveis para abertura do procedimento de registro, desde que esteja tudo em ordem. No entanto, caso haja impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial, o oficial de registro poderá remeter os autos ao juízo competente, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

Para melhor ilustração, é a transcrição do artigo 216-A, da Lei de Registros Publicos:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

Há um questionamento acerca da possibilidade de aplicar este instituto à imóveis que não possuem matrícula, pois, nos termos do artigo 216-A, II, o interessado deve apresentar planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes. Assim, entende-se que o imóvel usucapiendo deve possuir matrícula.

Diante disso, o Conselho Nacional de Justiça – CNJ, através da Corregedoria Nacional de Justiça submeteu à consulta pública Projeto de Provimento para regulamentar a usucapião extrajudicial. Referido Projeto tem como objetivo padronizar e uniformizar a prática dos atos notariais e de registros indispensáveis ao reconhecimento extrajudicial de usucapião.

Destacamos um trecho do projeto que assim prevê:

Art. 2º. O requerimento de que trata o art. 1º deste provimento (ou resolução) será assinado pelo advogado, pelo usucapiente e, se for o caso, por seu cônjuge ou companheiro, com as firmas destes reconhecidas, e instruído com os seguintes documentos.

§ 6º. Admite – se o reconhecimento extrajudicial de usucapião de imóvel não matriculado, devendo, o oficial de registro de imóveis, adotar todas as cautelas necessárias para certificar-se de que não se trata de imóvel público.

Assim, o projeto de regulamentação pode sanar a dúvida quanto a possibilidade de usucapir extrajudicialmente um imóvel que não possua matrícula. Lembrando que trata-se ainda de um projeto, sem, portanto, previsão legal para tal procedimento.

O projeto está disponível para consulta no site: http://www.cnj.jus.br/poder-judiciario/consultas-publicas/regulamentação-do-procedimento-de-usucapia….

Conclui-se, portanto, que a usucapião é o meio hábil para transformar a posse em propriedade, sendo necessário o uso da coisa de forma mansa e pacifica por determinado lapso temporal, podendo esta posse ser ou não de boa-fé. Ao possuidor recai a obrigação comprovar sua posse através de justo título, porém, em certos casos, é dispensável tal documento. A via comum, é a judicial para os casos que não sem enquadrem na nova redação da Lei de Registros Publicos (usucapião extrajudicial).

 

Fonte JusBrasil

Publicado por Jaqueline Batista


Advogado, assista uma Aula Gratuita sobre Usucapião Extrajudicial, Cadastre-se aqui e Reserve sua Vaga agora.